L’histoire d’Alice, primo-investisseuse

Alice, 33 ans, salariée dans la tech à Nantes, vient d’être pré-acceptée pour son premier crédit immobilier. Elle décide de se lancer dans l’investissement locatif pour construire un patrimoine et générer un revenu complémentaire. En scrollant Instagram et en écoutant des podcasts, elle entend partout le même discours : « La rentabilité Airbnb ! ». Sans véritable analyse, elle envisage d’acheter un studio dans une station balnéaire en pensant que les touristes se battront pour le louer.

Mais ce qu’on ne dit pas à Alice (et à des milliers de primo-investisseurs), c’est que la location courte durée ne fonctionne pas à tous les coups. Bien au contraire, elle peut même se révéler être un gouffre financier si elle est mal anticipée. Déconstruisons ensemble ce mythe sur la rentabilité Airbnb.

Pourquoi tout le monde croit que Airbnb est LA solution miracle

Depuis 2015, la plateforme Airbnb a explosé en France : plus de 700 000 annonces actives en 2023 selon l’étude DataFrance. Le discours dominant, porté par de nombreux influenceurs immobiliers, fait miroiter des taux de rentabilité brute supérieurs à 10 %, contre 4-6 % en location classique.

Pour un investisseur débutant, cela semble évident : plus de revenus, plus de liberté, et la possibilité d’utiliser son bien quelques week-ends par an. Mais cette promesse repose sur des hypothèses souvent erronées ou déconnectées de la réalité du terrain.

Ce que les statistiques et la loi disent vraiment concernant le rendement locatif en courte durée

• La réglementation sévérisée

Depuis la loi ALUR (article L631-7 du Code de la construction), les villes de plus de 200 000 habitants peuvent imposer un changement d’usage pour les meublés touristiques. La loi Le Meur de novembre 2024 renforce ce cadre :

• Limitation à 90 nuits/an pour les résidences principales dans certaines communes (au lieu de 120)

• Déclaration obligatoire du meublé touristique à la mairie

• Possibilité pour les mairies d’interdire la location saisonnière dans certains quartiers saturés (source : derhy-avocat.com)

• Fiscalité revue à la baisse

La loi de finances 2024 a réduit les abattements pour les meublés non classés :

• Micro-BIC : abattement passé de 50 % à 30 %

• Plafond de CA abaissé à 15 000 €

• Pour les meublés classés : abattement à 50 %, plafond à 77 700 €

(Source : juritravail.com)

• Performance financière sur Airbnb, des chiffres en trompe-l’œil

Selon une étude de l’Insee 2023, les logements loués en courte durée ont un taux d’occupation moyen de 48 % à l’année en France. Cela signifie qu’un logement est vide plus d’un jour sur deux si mal localisé.

Dans certaines zones rurales ou à faible attrait touristique, le taux chute à moins de 20 %.

Dans quels cas Airbnb peut rester pertinent

Il ne s’agit pas de rejeter le modèle en bloc. Bien utilisé, la rentabilité Airbnb reste un prime.

✓ En zone touristique régulièrement fréquentée :

• Centre historique de grandes villes (hors restrictions locales)

• Proximité avec des événements récurrents (festivals, congrès)

✓ Si le bien offre un atout spécifique :

• Parking, terrasse, vue mer, logement atypique

• Accès PMR ou logement familial rare sur le marché

✓ Pour viser une clientèle professionnelle

• Consultants, techniciens en mission, internes médicaux

Mais attention : même dans ces cas, le succès dépendra de la qualité de la gestion, des frais fixes, et de la maîtrise du cadre fiscal.